Funds From Operations (FFO)

Funds From Operations, kurz FFO, zeigt die operative Ertragskraft von Immobilienunternehmen realistischer als der Nettogewinn. Die Formel lautet: Nettogewinn plus Abschreibungen auf Immobilien minus Gewinne aus Immobilienverkäufen. Damit fallen genau die beiden Posten heraus, die das Bilanzergebnis eines REITs am stärksten verzerren.

Wie berechnet sich der FFO?

FFO = Nettogewinn + Abschreibungen auf Immobilien − Gewinne aus Immobilienverkäufen. Abschreibungen bei Immobilien sind buchhalterisch erzwungen, spiegeln aber kaum den tatsächlichen Wertverlust wider – Immobilien steigen langfristig oft im Wert. Der FFO eliminiert diesen Verzerrungseffekt. Der Adjusted FFO (AFFO) geht noch einen Schritt weiter und zieht wiederkehrende Kapitalausgaben (CapEx) ab.

Bedeutung im Trading

Investoren in REITs verwenden den FFO als primären Bewertungsmaßstab – ähnlich wie das KGV bei Aktien, nur auf FFO-Basis (Price-to-FFO). Ein niedriges P/FFO-Verhältnis kann auf eine Unterbewertung hinweisen. Da REITs mindestens 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens ausschütten müssen, ist der FFO auch der entscheidende Indikator für die Dividendentragfähigkeit.

Rechenbeispiel

Ein REIT weist 40 Millionen Euro Nettogewinn aus. Darin stecken 55 Millionen Euro Abschreibungen auf Immobilien und 25 Millionen Euro Gewinn aus einem Objektverkauf.

• Nettogewinn – 40 Millionen Euro
• plus Abschreibungen – 55 Millionen Euro. Buchhalterisch erzwungen, entspricht aber kaum einem echten Wertverlust
• minus Verkaufsgewinn – 25 Millionen Euro. Ein Einmaleffekt, kein laufender Ertrag
• FFO – 70 Millionen Euro

Der Nettogewinn unterschätzt die laufende Ertragskraft hier also um 30 Millionen Euro. Der Adjusted FFO geht einen Schritt weiter und zieht zusätzlich die wiederkehrenden Investitionen in den Bestand ab. Er liegt damit näher an dem, was tatsächlich für Ausschüttungen bleibt.

Verwandte Begriffe: Earnings per Share (EPS), Fundamentalanalyse, Eigenkapitalrendite